Balconi in condominio: cosa c’è da sapere

Balconi in condominio: cosa c’è da sapere

Quella dei balconi è tematica spesso al centro di dispute e dibattiti in assemblea (e non solo) da parte di chi vive in condominio.

Le caratteristiche dei balconi

Occorre, dunque, fare chiarezza sulla disciplina di questi “elementi” al fine di sgomberare il campo da dubbi ed incertezze che possono generare inutili contrasti.

Iniziamo dicendo che la legge sul punto nulla dispone, in quanto il codice civile non fornisce alcuna nozione di balcone, limitandosi solo a non menzionarlo nell’elenco delle “parti comuni”. Questa lacuna è stata colmata dalla giurisprudenza, chiamata in più occasioni a fare chiarezza sul punto.

In base alle caratteristiche esteriori dei balconi questi possono suddividersi in due categorie:

– “balconi aggettanti” (o semplicemente “balconi”), che sporgono rispetto alla facciata e sono di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento dal quale vi si accede costituendone un prolungamento.

Quanto detto non vale per gli elementi decorativi del balcone (parapetti, cielini o sottobalconi) ove idonei a svolgere funzione di decoro caratterizzanti l’estetica dell’edificio e che in tal caso rientrano nelle parti comuni, precisamente della facciata. Questa è una valutazione che deve effettuarsi caso per caso tenendo presenti le caratteristiche del singolo fabbricato in questione.

Una delle conseguenze di quanto detto è che il proprietario di un piano inferiore non vanta diritti sulla parte inferiore del balconeaggettante del piano sovrastante e quindi, ad esempio, non potrà agganciare una tenda alla soletta del balcone superiore senza il consenso del proprietario dello stesso.

– “balconi incassati” (detti anche “loggia”, “loggiato”), viceversa, sono quelli che non sporgono rispetto alla facciata. L’accesso ai medesimi si raggiunge dai locali interni e tale tipologia di balconi (detti anche “terrazze incassate”) presentano uno o più “lati aperti” (rispettivamente avremo balconi “incassati a U” ovvero balconi “incassati a L”). La pavimentazione è parte integrante del locale da cui vi si accede e, di norma, funge da copertura per l’appartamento sottostante, individuandosi così due soggetti interessati per il riparto delle spese di manutenzione.

Caratteri della terrazza incassata

Recente giurisprudenza ha, tuttavia, sottolineato che anche una terrazza incassata può essere considerata di proprietà esclusiva del condomino-proprietario dell’appartamento da cui si accede a condizione che così risulti dal titolo (diritto di proprietà) o anche nell’ipotesi in cui la predetta loggia si configuri – funzionalmente e strutturalmente – quale parte integrante del piano cui è  annessa, in modo tale per cui la funzione di copertura del piano sottostante risulti meramente sussidiaria. Anche in questo caso occorrerebbe un’indagine valutativa (effettuata da un tecnico) sulla singola fattispecie concreta.

Per la parte ”aperta” di tale tipologia di balconi, ove rientrante nella facciata, può riprendersi lo stesso discorso già effettuato sopra circa la funzione di decoro che può, a seconda dei casi, venire in rilievo.

 

Avv. Amedeo Caracciolo

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