A distanza di anni la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, con la recentissima sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, è tornata ad occuparsi della responsabilità per i danni causati agli appartamenti sottostanti dalle infiltrazioni derivanti dal lastrico solare (o terrazzo), di proprietà ed uso esclusivo, affermando che “in tema di Condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivano da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il Condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello) ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria”.
Detta pronuncia è rilevante non tanto perché ha ribadito che le spese relative ai danni causati dalle infiltrazioni vanno, di regola, attribuite secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c.(un terzo a carico del proprietario esclusivo del lastrico e per i restanti due terzi a carico del Condominio), ma perché, sanando un precedente contrasto giurisprudenziale (vedi ad esempio Cass. Civ. 2672/1997), ha riconosciuto natura extracontrattuale alla responsabilità del titolare dell’uso esclusivo del lastrico e, per la natura comune del bene, alla responsabilità dello stesso Condominio.
Le principali conseguenze del riconoscimento della natura extra contrattuale della responsabilità in oggetto sono:
– la prescrizione quinquennale del diritto al risarcimento;
– l’imputazione della responsabilità, dovendosi affermare che del danno provocato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello risponde il proprietario o il titolare di diritto di uso esclusivo su detti beni al momento del verificarsi del danno: una volta esclusa l’applicabilità della disciplina delle obbligazioni, deve infatti escludersi che l’acquirente di una porzione condominiale possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell’acquisto;
– la possibilità per il terzo danneggiato di agire non pro quota contro tutti i condomini come accade per i danni di natura contrattuale, ma, ex art. 2055 c.c., comma 1, per l’intero importo imputabile al Condominio contro uno qualunque dei condomini, quali coobbligati in solido.
Avv. Carlo Maria Palmiero
Avv. Giovanna Melillo