(Al proprietario di un immobile che subisce un danno proveniente da un bene condominiale spetta partecipare al pagamento delle spese? Si, ma non per le spese processuali.)
Negli edifici condominiali ciascun condomino ha la proprietà esclusiva di uno o più appartamenti e un diritto di comproprietà sulle parti comuni dell’edificio.
Tanto comporta che il condomino che subisce un danno da un bene condominiale si trova ad assumere la duplice veste di soggetto che deve essere risarcito e di partecipante alla comunione con l’obbligo di custodire e riparare il bene condominiale.
E’questo il principio affermato dalla Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite che, con sentenza del 21.11.2011 n. 24406, ha stabilito che “sussistendo a carico di tutti i condomini (compreso lo stesso danneggiato) l’obbligo di custodia del bene comune in base all’art. 1117 c.c. e l’obbligo di riparazione dello stesso, il proprietario che ha subito il danno partecipa non solo alla ripartizione delle spese di riparazione del bene condominiale, ma partecipa anche alle spese di risarcimento del danno, nonostante il danno sia stato subito da esso condomino e non da estranei al Condominio”.
Discorso a parte riguarda le eventuali spese processuali che, invece, dovranno essere ripartite solo tra gli altri condomini.
Nelle controversie tra il Condominio ed un condomino, ai fini della ripartizione delle spese di giudizio, infatti, la posizione del Condominio deve essere tenuta distinta da quella del condomino, dovendo ciascuno sostenere il compenso spettante al proprio legale e le altre spese risultanti a proprio carico dal provvedimento giurisdizionale.
In particolare, le spese gravanti sul Condominio dovranno essere ripartite fra i condomini, in base ai millesimi di proprietà, senza poter nulla pretendere dal condomino che è parte avversa nella controversia.
Va precisato, inoltre, che alle spese legali dovute dal Condominio soccombente in una lite avente ad oggetto le parti comuni dell’edificio non parteciperanno nemmeno quei condomini che, tempestivamente, hanno notificato il loro dissenso al giudizio, ai sensi dell’art. 1132 c.c..
Detta norma, infatti, prevede che “qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione”.
La norma, tuttavia, lascia immutato l’onere di partecipare alle spese affrontate dal Condominio per la propria difesa: il condomino dissenziente non può dissociarsi dall’obbligo di sostenere le spese propedeutiche alla causa, poiché tale potere è previsto dall’art. 1132 c.c. solo con riferimento alle conseguenze della soccombenza.
Laddove, invece, l’esito della lite sia stato favorevole al Condominio, i dissenzienti che ne abbiano tratto vantaggio sono tenuti a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
Occorre, infine, precisare che la separazione della responsabilità del condomino dissenziente da quella degli altri condomini ha effetto solo nei rapporti interni.
Tanto comporta che, nell’ipotesi di soccombenza del Condominio nella lite, anche i dissenzienti possono essere costretti a pagare la parte vittoriosa, con possibilità di rivalersi sul Condominio di ciò che hanno dovuto pagare alla medesima controparte.
Avv. Carlo Maria Palmiero
Avv. Giovanna Melillo