Condominio minimo: quando fare ricorso al giudice?

Per Condominio minimo si intende il Condominio costituito da soli due condomini.

La riduzione a due unità del numero dei partecipanti non comporta il venir meno del Condominio medesimo, ma determina solo l’inapplicabilità della disciplina dettata dal codice civile in tema di costituzione dell’assemblea e di validità delle relative delibere e l’applicazione, invece, della regolamentazione prevista per l’amministrazione della comunione in generale.

Anche nel caso del Condominio minimo, le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell’assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all’altro condomino della necessità di provvedere a determinati lavori.

Il principio anzidetto può essere derogato solo se vi sono ragioni di particolare urgenza ovvero trascuratezza da parte degli altri comproprietari.

Detti principi sono stati, di recente, ribaditi dalla Suprema Corte di Cassazione che, con sentenza del 2 marzo 2017, n. 5329, ha sancito la nullità della delibera di approvazione di alcuni lavori eseguiti sull’edificio, assunta da uno solo dei condomini, affermando che “nel condominio cd. minimo (formato, cioè da due partecipanti con diritti di comproprietà sui beni comuni nella stessa proporzione) le regole codicistiche sul funzionamento dell’assemblea si applicano allorché l’assemblea si costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione unanime, intendendosi con tale ultima espressione (decisione unanime) quella che sia frutto della partecipazione di entrambi i comproprietari alla discussione (essendo logicamente inconcepibile che la decisione adottata da un solo soggetto possa ritenersi presa all’unanimità).

Nella diversa ipotesi in cui non si raggiunga l’unanimità e non si decida, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria, come previsto ai sensi del collegato disposto degli artt. 1105 e 1139 cod. civ”.

Avv. Carlo Maria Palmiero

Avv. Giovanna Melillo

 

 

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