I divieti posti dal regolamento condominiale contrattuale ai diritti dei singoli condòmini devono essere considerati esistenti solo quando sono espressi in modo estremamente chiaro e non equivoco (Se non è espressamente vietato, si può aprire una pizzeria al primo piano)
Come è noto il regolamento condominiale di origine contrattuale, vale a dire il regolamento predisposto dal costruttore o dall’originario unico proprietario, può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari di esclusiva proprietà sia mediante un’elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare.
La giurisprudenza, in più occasioni, ha precisato che la compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini deve risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo ad incertezze (cfr. Cass. sez. un. 20237/09).
Tanto significa che sono vietate le interpretazioni di carattere estensivo delle norme regolamentari, e che solo le limitazioni espressamente previste possono ritenersi vigenti, atteso che il silenzio su determinate questioni implica, più che l’intenzione di porre dei limiti, la necessità di salvaguardare le facoltà connesse al diritto di proprietà.
In particolare, in tema di interpretazione del regolamento condominiale, costituisce orientamento consolidato nella giurisprudenza della Corte di Cassazione quello secondo cui “ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto, il cui rilievo deve essere verificato alla luce dell’intero contesto contrattuale, sicché le singole clausole vanno considerate in correlazione tra loro, dovendo procedersi al loro coordinamento a norma dell’art. 1363 c.c. e dovendosi intendere per “senso letterale delle parole” tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato”(Cassazione civile, sez.II, n. 18052/2002).
Facendo applicazione di detti principi, con la recentissima sentenza n. 21307 del 20.10.2016, la Corte di Cassazione ha riconosciuto legittima l’apertura di una pizzeria al primo piano di un Condominio, per il tramite di una scala di collegamento interna con il sottostante locale, ritenendo che l’art. 5 del regolamento condominiale contenesse espressamente limiti alla facoltà di utilizzo dei soli “locali terranei e dei cantinati”, senza nulla aggiungere in merito a possibili divieti per gli immobili posti su piani diversi.
Pertanto, in assenza di una chiara ed univoca previsione di diniego ad utilizzare i locali posti ai piani superiori ad attività diverse da quelle proprie delle civili abitazioni, la Corte ha ritenuto legittima l’apertura della pizzeria.
Avv. Carlo Maria Palmiero
Avv. Giovanna Melillo