Il contenzioso condominiale può essere prevenuto o, almeno, ridotto attraverso una molteplicità di strumenti di natura “sociale” o “giuridica”.
Iniziamo dicendo che il dialogo (dal lat. dialŏgus, gr. διάλογος, der. di διαλέγομαι) tra condomini, in assemblea, sotto la guida dell’amministratore, ma anche al di fuori di essa, costituisce il primo argine alle liti condominiali. Questo “momento” può sembrare, a prima vista, lo strumento più agevole e semplice per raggiungere tale scopo ma, viceversa, i dati della prassi mostrano che la realtà è ben diversa. Da qui la “mission” di Garante Condominio che si pone nella direzione della (ri)conciliazione tra i vari “utenti” del condominio. Su questo sito si rinvengono innumerevoli iniziative in tal senso nonché utilissimi contenuti scaricabili gratuitamente.
Allo stesso fine mirano le recenti riforme legislative del sistema processuale civile, tutte caratterizzate dalla medesima ratio: semplificazione, deflazione e risoluzione preventiva del contenzioso. Tali riforme hanno mostrato riflessi notevoli anche nell’ambito condominiale, essendo detta materia – come si vedrà a breve – una di quelle in cui, ad esempio, la mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Si tenterà di dare conto al lettore dei rimedi cd. preventivi ad oggi rinvenibili nel nostro ordinamento.
Mediazione.
In cosa consiste ?
La mediazione è l’attività svolta da un soggetto terzo ed imparziale, il mediatore, volta alla ricerca di un accordo amichevole per comporre una controversia tra due parti anche attraverso la formulazione di una proposta conciliativa.
E’ condizione di procedibilità in ambito condominiale ?
Oggi, in seguito all’emanazione della l. 98/2013, può dirsi che quelle che la legge definisce “controversie in materia di condominio” prima di essere portate nelle aule di giustizia, devono obbligatoriamente essere oggetto di un tentativo di mediazione. Tutte le domande proposte all’Autorità Giudiziaria aventi ad oggetto tali questioni, ove non precedute dal tentativo di mediazione, sono dichiarate improcedibili dal Giudice adito.
Che si intende per “controversie in materia di condominio” ?
Per rispondere a questa domanda e per comprendere realmente quali controversie devono sottostare al tentativo obbligatorio di mediazione, è sufficiente consultare il dettato normativo dell’art. 71-quater disp. att. c.c. alla stregua del quale per tali controversie si intendono “quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice” e cioè quelle che possono nascere dall’applicazione degli artt. 1117-1139 c.c..
Si fa riferimento, in pratica, a quasi tutte le controversie che possono nascere dalla vita in condominio aventi ad oggetto, ad esempio, le questioni relative alle parti comuni, la nomina e gli obblighi dell’amministratore, la natura esclusiva di un bene o impianto, l’approvazione e revisione delle tabelle millesimali. Sono esclusi dall’ambito applicativo di tali disposizioni le procedure del recupero del credito da parte del condominio o di terzi nei confronti dei condomini morosi per le quali si scelga di intraprendere il procedimento cd. monitorio (ricorso per decreto ingiuntivo).
Quali sono i vantaggi della mediazione ?
Benefici di natura fiscale (esenzione imposta di bollo o di registro per diversi atti della procedura), costi non elevatissimi, ma soprattutto durata massima di tre mesi dal deposito della domanda.
Organismi competenti
La domanda di mediazione deve essere proposta presso un Organismo a ciò preposto (ed iscritto in un apposito registro tenuto presso il Ministero della Giustizia) della circoscrizione del Tribunale dove è situato il Condominio.
Effetti della mediazione sulla domanda
La richiesta di mediazione, da quando è comunicata alle altre parti, impedisce la prescrizione del diritto per cui si agisce.
Effetti dell’accordo
Nel caso in cui tutte le parti aderenti alla mediazione si avvalgano dell’assistenza di un Avvocato, l’eventuale accordo raggiunto costituisce titolo esecutivo per l’espropriazione forzata, per l’esecuzione per consegna e rilascio, per l’esecuzione di obblighi di fare e non fare e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale. Tutto ciò previa attestazione e certificazione da parte degli Avvocati della conformità dell’accordo alle norme imperative e all’ordine pubblico.
Può una parte rifiutare la proposta di accordo del mediatore ?
Una parte ben può rifiutare la proposta di accordo del mediatore ritenendo, ad esempio, di aver diritto a una maggiore somma. Tuttavia, ove anche vincesse il giudizio successivamente proposto ma la sentenza del giudice non si discostasse dalla proposta ricevuta che la parte ha rifiutato, questa, pur vittoriosa, potrebbe essere condannata alla refusione delle spese legali.
Focus: Quando l’amministratore riceve “invito” al procedimento di mediazione
Alla luce del dettato normativo vigente sarà necessario, in prima battuta, convocare l’assemblea per rendere edotti i condomini della richiesta di mediazione. In secondo luogo l’assemblea dovrà decidere se autorizzare l’Amministratore a partecipare al “tentativo di mediazione”, ed in caso positivo, conferire procura ad un Avvocato e fornire direttive da cui l’Amministratore non potrà discostarsi in sede di mediazione. Ma vi è di più. Gli accordi raggiunti dalle parti nel procedimento di mediazione o le eventuali proposte di accordo dovranno essere, rispettivamente, ratificati o approvati da una nuova assemblea. Per ciascuna Assemblea cui si è fatto cenno è prevista la maggioranza di cui al secondo comma dell’art.1136 c.c. vale a dire maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio. Ove non sia raggiunta tale maggioranza l’invito a mediare o la proposta di accordo si intenderanno rifiutati dal Condominio.
E’ necessario, inoltre, precisare che nel caso in cui venga notificato all’Amministratore un invito a comparire in mediazione in tempi brevi e comunque tali da impedire la convocazione dell’assemblea e la delibera sul punto, vi è la possibilità di chiedere al Mediatore una congrua proroga del primo incontro per espletare tutte le attività di cui sopra.
Convenzione di negoziazione assistita.
Di cosa si tratta ?
La procedura di negoziazione assistita da uno o più Avvocati è stata introdotta dal d.l. 132/2014 conv. con modif. in l. n. 162/2014 ed è uno strumento di risoluzione alternativa delle controversie civili consistente in un accordo mediante il quale le parti decidono di cooperare con lealtà ed in buona fede per risolvere in via amichevole una potenziale controversia. A tal fine ciascuna parte è assistita da uno o più Avvocati iscritti all’Albo, che certificano l’autografia delle sottoscrizioni apposte dopo aver redatto in forma scritta, a pena di nullità, l’accordo raggiunto.
A differenza della mediazione, dunque, non vi è un soggetto terzo ed imparziale che tenta di far conciliare, anche mediante proposta di accordo, le parti della potenziale controversia.
Materie in cui è condizione di procedibilità
Anche tale istituto è stato previsto come condizione di procedibilità della domanda in alcuni casi quali, ad esempio, le domande di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti € 50.000 (sempre che non si tratti di obbligazioni che nascano da contratti conclusi tra consumatori e professionisti né di procedimenti monitori). Per tali ipotesi non si potrà adire l’Autorità Giurisdizionale senza aver prima effettuato il tentativo di negoziazione assistita.
E’ ammissibile in ambito condominiale ?
Le controversie in materia condominiale, come si è sopra detto, sono assoggettate al tentativo obbligatorio di mediazione.
La negoziazione assistita può venire in gioco, quale condizione di procedibilità, nelle cause di risarcimento danno che coinvolgono il condominio a patto che il valore della lite non ecceda 50.000 €. Si immagini, ad esempio, il giudizio che veda contrapposti, da un lato, un terzo (o anche un condomino) danneggiato da un bene comune e, dall’altro, la compagine condominiale quale custode delle cose comuni (in base al disposto dell’art. 2051 c.c.). Se, come si è visto, l’ambito di operatività della negoziazione assistita obbligatoria appare ridotto, si deve sottolineare che è ben possibile che tale strumento alternativo trovi applicazione in forma facoltativa. Anzi, in accordo con quanto sostenuto da autorevolissima dottrina (R. Cusano, Il nuovo condominio, Ed. Simone, 2017) non è da escludere che la negoziazione si riveli determinante per la risoluzione delle controversie condominiali in fase pre-contenziosa.
Dubbi permangono, nel silenzio del legislatore, sulla necessarietà ed opportunità di convocazione di un’assemblea per deliberare in merito a una richiesta di negoziazione assistita al pari di quanto accade per la mediazione.
Arbitrato.
Un ulteriore rimedio alternativo al giudizio può essere considerato l’arbitrato, disciplinato dagli artt. 806 e ss. c.p.c..
Attraverso tale istituto le parti possono rivolgersi a collegi arbitrali (composti da privati cittadini) per la risoluzione di una controversia.
L’arbitrato è detto rituale quando gli arbitri definiscono la controversia con una pronuncia (cd. lodo) a seguito di un procedimento disciplinato dalla legge. Il lodo può acquisire, a determinate condizioni, gli effetti di una sentenza.
Viceversa l’arbitrato è irrituale quando gli arbitri decidono senza seguire formalità attraverso un atto destinato ad avere gli effetti di un accordo tra le parti.
Ferma restando la possibilità di attuazione facoltativa di tale strumento con la comune volontà delle parti, l’unico caso per rendere l’istituto obbligatorio per le controversie tra condomini o tra questi e l’amministratore (in qualità di legale rappresentante del condominio) sarebbe, secondo una parte della giurisprudenza, prevederlo quale condizione di procedibilità della domanda in una apposita clausola di regolamento condominiale contrattuale.
Consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite.
L’art 696-bis c.p.c. prevede un procedimento preventivo con funzione di conciliazione delle parti attraverso il quale un consulente di nomina giudiziale ai fini dell’accertamento e della determinazione di crediti derivanti da fatto illecito o da mancata o inesatta esecuzione di obbligazioni contrattuali, prima di relazionare al giudice e dopo aver compiuto le analisi tecniche sul caso sottopostogli, tenti di conciliare le parti.
Per favorirne l’applicazione il legislatore sgancia tale procedimento “di istruzione preventiva” dai presupposti (fumus boni iuris e periculum in mora) previsti per tali fattispecie.
Anche tale istituto è suscettibile di applicazione in ambito condominiale per tutti i casi in cui si è certi della presenza di un danno occorso ad una parte (an debeatur) ma vi è contrasto sulla quantificazione dello stesso (quantum debeatur).
Transazione.
E’ il contratto con cui le parti, mediante reciproche concessioni, si accordano per porre fine ad una lite già iniziata o per prevenire una potenziale controversia.
E qui si ritorna, per chiudere il cerchio, al dialogo, stavolta consistente in trattative contrattuali, al fine di evitare l’insorgere di liti condominali.
Conclusioni.
La normativa in tema di strumenti alternativo-deflattivi è stata oggetto di un susseguirsi di modifiche, ripensamenti, riforme e deve, pertanto, essere costantemente monitorata.
Si pone riferimento, in particolare, alla previsione di tali strumenti come passaggi obbligatori (mediazione e negoziazione obbligatorie) per poter eventualmente intraprendere il giudizio. La risoluzione preventiva e stragiudiziale del contenzioso, attuata in questi termini, deve necessariamente fare i conti con il diritto ad un ricorso effettivo dinanzi a un giudice indipendente ed imparziale, precostituito per legge ed entro un termine ragionevole (art. 47 Carta dei diritti fondamentali dell’Unione Europea). Anche per questo motivo, molto spesso le leggi disciplinano tali rimedi alternativi riservandosi di analizzarne l’effettivo impatto sulla prassi applicativa dopo un congruo periodo di tempo per deciderne le sorti.
Discorso diverso per l’applicazione in via facoltativa di tali rimedi alternativi. Quelli elencati, infatti, sono solo alcuni dei “rimedi preventivi” che il nostro ordinamento fornisce per evitare l’insorgere di liti e controversie condominiali. Alla base della loro applicazione (che purtroppo non è ancora frequente) resta sempre la convergenza della volontà delle parti – e di chi le rappresenta o anche solo consiglia – verso questa direzione.
Avv. Amedeo Caracciolo