(E’ inibito al proprietario dell’immobile sito più in basso di effettuare opere nel sottosuolo, per acquisirne utilità – ad es. cantina al di sotto del garage- senza il consenso unanime dei condomini)
L’art. 1117 del codice civile prevede fra i beni comuni le fondazioni ed il suolo su cui sorge l’edificio.
Per suolo si intende l’area su cui poggia il fabbricato, esclusi, quindi, eventuali spazi circostanti.
L’esatta qualificazione del suolo ha richiesto, più volte, l’intervento della Suprema Corte di Cassazione che, con una lunga e costante opera interpretatrice, ha chiarito che “il suolo su cui sorge l’edificio attribuito, a norma dell’art. 1117 c.c., n. 1, in proprietà comune ai condomini, è costituito dalla porzione di terreno sulla quale poggia l’intero edificio e, quindi, la parte infima di esso.
Il suolo non è configurato dalla superficie a livello del piano di campagna, ma dalla porzione di terreno su cui viene ad insistere l’intero fabbricato e, più specificamente, dalla parte inferiore di esso, con la conseguenza che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di piano di campagna -la quale, normalmente, a causa dello sbancamento e della costruzione del fabbricato, è venuta a mancare – bensì del tratto di terreno sito in profondità, sottostante cioè al piano di campagna del fabbricato, sul quale posano le fondamenta della costruzione” (Cass. Civ. 28 aprile 2004, n. 8119).
Tanto comporta che la presunzione di comunione, ex art. 1117 c.c., non opera con riferimento all’area circostante o adiacente il fabbricato condominiale. Detta area, infatti, per poter essere considerata una pertinenza del Condominio dovrà presentare gli elementi richiesti per l’insorgere del vincolo pertinenziale, ovvero l’esistenza di un elemento oggettivo consistente nella destinazione del bene accessorio al servizio o all’ornamento del bene principale e di un elemento soggettivo consistente nella rispondenza di tale destinazione all’effettiva volontà dell’avente diritto di creare tale vincolo.
Relativamente alle spese necessarie alla conservazione e al godimento del suolo, trattandosi di un bene comune, le stesse vanno ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino che, in difetto di prova di avere acquistato in base a valido titolo porzioni di suolo, non potrà assoggettarlo a proprio uso esclusivo, impedendone il pari uso agli altri condomini, senza il consenso di costoro.
Il diritto sul suolo fa sì che tra i beni comuni rientri anche il correlativo sottosuolo.
Depongono a favore dell’inclusione del sottosuolo tra le parti comuni, da un lato, lo stesso art. 1117 c.c. che nella nuova formulazione introdotta dalla L. 220/2012 esordisce stabilendo che “rientrano tra le parti comuni tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”, e dall’altro, il principio posto dall’art. 840 c.c., in tema di proprietà fondiaria, secondo cui la proprietà del suolo si estende al sottosuolo.
Anche detta questione presenta notevole rilevanza pratica, basti pensare alla legittimità di eventuali lavori di scavo o ampliamento realizzati dal proprietario del piano più basso del Condominio (cantina, seminterrato, abbassamento della pavimentazione, ecc.).
Sul tema è intervenuta, di recente, anche la Suprema Corte di Cassazione che ha confermato che “ai sensi dell’art. 1117 c.c., il sottosuolo, da intendersi quale zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio, va considerato di proprietà condominiale. Non è permesso, pertanto, ad alcun condòmino appropriarsi del bene in questione (come, nella specie, eseguendo uno scavo) privandone gli altri condomini di pari possibilità, anche solo teorica, di utilizzo” (Cassazione civile, sez. II, 30.03.2016, n. 6154)
Pertanto, in mancanza di un titolo che attribuisca la proprietà esclusiva del sottosuolo ad uno dei condomini (si pensi, ad esempio, alla destinazione a posti auto, box e cantine, in rapporto di accessorietà o pertinenza delle singole unità immobiliari), si può affermare che al proprietario esclusivo del piano più basso, ovunque sia collocato (interrato, seminterrato o al livello del piano di campagna), è inibito effettuare, senza il consenso unanime di tutti i condomini, qualsiasi scavo o ampliamento per un maggiore godimento della sua unità immobiliare, poiché qualsiasi opera sotto l’edificio, con l’attrarre la cosa comune nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, viene a ledere il diritto di proprietà dei condomini su una parte comune, in palese violazione dell’art. 1102 c.c.
Avv. Carlo Maria Palmiero
Avv. Giovanna Melillo