Lastrico solare: la responsabilità per il danno da infiltrazioni Quando si parla di infiltrazioni in ambito condominiale, i problemi che si profilano sono molti e complessi: chi avrebbe dovuto fare la corretta manutenzione? Chi deve risarcire i proprietari dell’alloggio danneggiato? A quale titolo?
La giurisprudenza della Suprema Corte, affrontando in plurime occasioni la questione, ha dipanato la matassa, stabilendo alcuni principi chiarificatori che costituiscono oggi un corpus consistente ma indispensabile per dirimere le più acerbe controversie in materia. Prima di esaminare i principi affermati occorre però chiarire cosa si intenda per lastrico solare: esso corrisponde all’ultimo solaio dell’edificio e ha funzione di copertura dell’intero stabile. Può essere di proprietà comune a tutti i condomini (che in tal caso possono usarlo per stendervi i panni o accedervi, qualora sia dotato di parapetto) o di proprietà esclusiva o in uso esclusivo ad un condomino. Si differenzia dalla terrazza a livello, che non ha funzione di copertura del fabbricato condominiale ma eventualmente solo di una o alcune unità abitative, fornisce un affaccio ed ulteriori comodità agli appartamenti cui è annessa.
Chi deve risarcire il danno da infiltrazioni? Come stabilito dalla Suprema Corte con la sentenza n. 25288 del 2015, il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condòmini, svolge una essenziale funzione di copertura dell’intero fabbricato e per tale ragione l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione grava su tutti, in proporzione ai millesimi di proprietà, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 cod. civ. Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi, per difetto di manutenzione del lastrico solare.
A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 cod. civ. Eccezione a tale principio è costituito dal caso in cui il danno derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che ne ha la proprietà o l’uso esclusivo, per difetto di manutenzione o, più a monte, di progettazione (Cass. civ., n. 15300 del 2013). In tale situazione il condominio non risponde del danno, nemmeno in via concorrente. La sentenza n. 9449 del 2016 pronunciata dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha sancito la riconduzione della responsabilità per danni da infiltrazioni all’alveo dell’art. 2051 cod. civ., stabilendo che il proprietario o usuario esclusivo è tenuto agli obblighi del custode, mentre il
condominio è tenuto, ex art. 1130 e 1135 cod. civ. a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relative alle parti comuni dell’edificio.
La funzione del richiamo all’art. 2051 cod. civ. è quella di imputare la responsabilità a chi si trovi nelle condizioni di controllare materialmente e direttamente i rischi inerenti il lastrico solare, individuando quindi il responsabile in chi ne può di fatto controllare concretamente le modalità d’uso. Con l’attrazione della responsabilità del danno da infiltrazioni nell’ambito della responsabilità aquiliana, la giurisprudenza di legittimità ritiene applicabili tutte le norme sulla responsabilità extracontrattuale, in particolare quelle relative alla prescrizione e all’imputazione della responsabilità, con la logica conseguenza che per il danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare risponde colui che è proprietario o titolare del diritto d’uso esclusivo al momento del danno.
L’esclusione della responsabilità contrattuale comporta che chi acquista la porzione condominiale comprendente il lastrico solare non risponda dei danni verificatisi prima dell’acquisto, danni di cui è responsabile colui che era proprietario dell’unità immobiliare al momento del danno. In conformità a questa impostazione, in materia di risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà condominiale, trova applicazione anche l’art. 2055 cod. civ., che consente al danneggiato di avviare la relativa azione giudiziaria nei confronti del singolo condomino, evitando di essere costretto ad agire nei confronti di tutti i singoli condomini solidalmente responsabili. L’impostazione adottata dalla giurisprudenza ha sostanzialmente consentito di equiparare il condomino danneggiato ad un terzo, ed i soggetti responsabili sono i singoli condòmini, non il condominio (mero ente di gestione) né l’amministratore (mandatario dei condòmini).
Avv. Ilaria Callegari 25