L’art. 1135 c.c. stabilisce che “l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.
La Cassazione è costante nel ribadire che per “spesa urgente” deve intendersi quell’intervento da eseguire “senza ritardo e, quindi, senza poter avvertire tempestivamente l’assemblea, al fine di evitare che si producano dei danni o che gli stessi, già verificatisi, possano aumentare”.
L’obbligo di riferirne alla prima assemblea dei condomini non è volto ad ottenerne la ratifica, ma rientra solo nell’obbligo generale che incombe sull’amministratore di rendere conto della sua gestione, tant’è che l’inosservanza di detta prescrizione non preclude il diritto al rimborso delle spese urgenti nei limiti in cui il Giudice le ritenga giustificate (così Cass. 10144/96).
Detti principi sono stati, di recente, ribaditi dalla Suprema Corte di Cassazione che, con sentenza del 02.02.2017, n.2807, sez. II, ha stabilito che “in materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall’amministratore di Condominio in assenza di previa delibera assembleare non è configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del Condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135), che limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservano all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente.
Di conseguenza, nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135 c.c., comma 2, abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del Condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al Condominio”.
Alla luce di tanto, è possibile concludere che solo laddove i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non sarà riferibile al Condominio, trattandosi di atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, con conseguente diritto dei condomini di rivalersi sull’amministratore stesso.
Avv. Carlo Maria Palmiero
Avv. Giovanna Melillo