La legge di riforma del Condominio nel disciplinare la nomina dell’amministratore e la durata del suo incarico ha introdotto delle novità di rilievo tendenti a garantire un minimo di continuità nella gestione condominiale.
La prima novità riguarda il limite dimensionale che determina l’obbligatorietà della figura dell’amministratore: il nuovo articolo 1129 del codice civile al comma 1, infatti, innalza da quattro ad otto il numero di condomini oltre il quale è obbligatoria la nomina dell’amministratore.
Il quorum richiesto per la nomina, invece, è rimasto immutato: la delibera dovrà essere assunta con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Mentre in passato si riteneva che l’accettazione della nomina da parte dell’amministratore potesse essere anche tacita e avvenire per facta concludentia, con l’introduzione della L. 220/12 è stata eliminata detta possibilità.
L’articolo 1129 c.c. ai commi 2 e 14, infatti, stabilisce l’obbligo per l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina, di comunicare i propri dati anagrafici e professionali, indicare i locali dove si trovano i registri condominiali obbligatori, comunicare i giorni e l’orario in cui ogni interessato potrà prendere visione ed ottenere copia dei documenti condominiali, specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Una volta conferito il mandato, l’amministratore resta in carica un anno e la sua nomina si intende rinnovata per un uguale periodo (articolo 1129 c.c. comma 10).
Detta previsione normativa comporta che non sarà necessario confermare ogni anno l’amministratore, in quanto lo stesso potrà continuare la gestione automaticamente e tacitamente per il secondo anno, salvo che venga revocato dall’assemblea o si dimetta.
La revoca e la rinuncia dell’amministratore in uno al normale spirare del termine, non seguito dal rinnovo dell’incarico, sono le cause che determinano la cessazione del rapporto di mandato.
Tuttavia l’amministratore cessato dalla carica per qualsiasi ragione ha l’obbligo di continuare ad esercitare le sue funzioni fino alla sostituzione mediante il compimento degli atti di ordinaria amministrazione (tra i quali si annovera anche l’obbligo di riscuotere i contributi condominiali, di erogare le spese per la manutenzione ordinaria, etc…).
La legge di riforma, infatti, ha introdotto l’obbligo per l’amministratore non prorogato di eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi (art. 1129, comma 8, c.c.).
Al termine del rapporto di mandato l’amministratore dovrà consegnare la documentazione condominiale al nuovo amministratore e non potrà trattenere i documenti al mero fine di ottenere il pagamento delle somme anticipate nell’interesse del Condominio.
La mancata e ingiustificata consegna della documentazione, infatti, integra il reato di appropriazione indebita ex art. 646 c.p..
Il nuovo amministratore sarà legittimato ad agire per il recupero coattivo della documentazione condominiale e per ottenere il risarcimento del danno derivante dall’appropriazione indebita dei documenti.