Nell’attuale momento storico si assiste allo sviluppo e alla diffusione a macchia d’olio di realtà edilizie caratterizzate da diversi edifici, unità immobiliari o condominii che presentano, a loro volta, delle “parti comuni” ai sensi dell’art. 1117 c.c..
In assenza di disposizioni normative sul punto, la giurisprudenza ante-riforma, con atteggiamenti ondivaghi, tendeva a fare riferimento, per le fattispecie in oggetto, alla normativa della comunione ovvero a quella del condominio a seconda del caso concreto.
La riforma della materia condominiale del biennio 2012-13, che ben avrebbe potuto (e dovuto) segnare una svolta anche per tutte le particolari ipotesi di condominio (compreso il supercondominio) delineandone i tratti distintivi, si è rivelata ancora una volta poco soddisfacente. Si pensi, infatti, che, ancora oggi, manca una vera e propria nozione di derivazione legislativa di supercondominio.
La disposizione di cui all’articolo 1117bis c.c. rappresenta, come da rubrica, solamente l’ambito applicativo della fattispecie supercondominiale. Sempre alla stregua di tale norma il supercondominio è disciplinato dalla normativa condominiale ma solo “in quanto compatibile”.
Per riuscire a ritrovare una vera e propria nozione di supercondominio occorre, dunque, volgere lo sguardo alla giurisprudenza che già prima della riforma faceva riferimento a “figure edilizie atipiche costituite da complessi immobiliari le cui unità sono strutturalmente separate, ma funzionalmente collegate tra loro, con servizi, impianti e pertinenze in comune” ovvero “singoli edifici, costituenti altrettanti condominii con in comune, ad esempio, viale di ingresso, parcheggio locali per la portineria, alloggio del portiere”.
Nella pratica è abituale riscontrare la presenza di complessi di nuova costruzione i quali sono supercondominii a tutti gli effetti, ma che vengono trattati dalla impresa costruttrice come un unico condominio, con inevitabile paralisi della sua gestione ordinaria poiché è necessario convocare l’assemblea generale anche per questioni relative a singoli edifici con la conseguenza che è estremamente difficile raggiungere le maggioranze necessarie.
Altra circostanza comune a queste situazioni è il fatto che l’assemblea ordinaria sia caratterizzata da un O.d.G. ricco di punti, i quali, se discussi tutti, porterebbero alla conseguenza che la riunione condominiale duri fino a notte fonda; in genere si discutono i punti più importanti e si rimandano gli altri con la conseguenza che i problemi si trascinano insoluti per anni.
Ad esempio in situazioni di più palazzine con spazi comuni di servizio è capitato che si siano raccolti i fondi per la effettuazione di alcuni lavori in uno degli edifici. Ebbene, dopo alcuni anni i soldi sono spariti nei meandri del bilancio unico per tutti, nel quale non si ha contezza delle entrate e delle uscite riguardanti le singole scale, ed i lavori ancora non sono stati fatti.
In differenti contesti è da anni che si cerca di rifare i frontalini pericolanti di un insieme composto da quattro palazzi. Il problema è che non essendo regolamentato il supercondominio, l’amministratore è costretto a convocare tutti i condomini per prendere una decisione sull’ammontare totale dei lavori senza possibilità che si possa tenere conto del fatto che, ad esempio, gli edifici possono presentare differenti necessità di intervento manutentivo.
Le difficoltà di gestione in queste condizioni sono evidenti: l’amministratore non è in grado di dare risposte adeguate alle esigenze degli abitanti dei singoli corpi di fabbrica poiché tutto deve passare al vaglio dell’assemblea di tutti i condomini; inoltre, dal punto di vista contabile, è facile il rischio per l’amministratore di non capire più niente e di perdersi nei meandri del bilancio, il quale non essendo specifico di nessuna specifica parte della realtà supercondominiale, diventa un contenitore generale privo di valore e utilità.
Ulteriore aspetto problematico della mancata costituzione di un supercondominio in contesti come quelli descritti riguarda la possibilità di contenziosi che potrebbero nascere tra diversi fabbricati per l’utilizzo di parti comuni, per danni verificatisi alle stesse o dalle stesse cagionati.
Con la costituzione di un supercondominio, viceversa, a tutto ciò potrebbe ovviarsi in super-assemblea, prevenendo così gli incerti esiti di un giudizio e le relative lungaggini processuali.
La spesa per una riparazione da effettuare su di una parte comune, inoltre, ben potrebbe essere “ammortizzata” e tutto ciò all’unico “costo” di provvedere alla nomina (ed al relativo compenso, a sua volta ammortizzato dall’elevato numero di condomini) di un super-amministratore delle parti comuni.
Posto quanto sopra, si ricorda che, una volta venuta in essere una situazione di fatto riconducibile ad una realtà supercondominiale, se il titolo o il regolamento contrattuale non dispongano diversamente, ciascun condomino può (la Cassazione è anche arrivata molto spesso a dire che “deve”) effettuare richiesta di codice fiscale del supercondominio. Si consiglia comunque un dialogo, e una ricerca di volontà comune con i condomini tutti, visti gli innumerevoli vantaggi elencati, pur nella consapevolezza che in caso di inerzia ben si potrà ricorrere all’autorità giudiziaria.
Ma può anche accadere il caso inverso: si prenda come esempio una realtà composta da tre corpi di fabbrica; ebbene, ciascuno di essi è un condominio distinto, il quale comprende i soli proprietari di alloggi presenti in ciascuno di essi, ed è competente a prendere le decisioni relative alla gestione delle parti dell’edificio destinate all’uso e al godimento comune. Immaginiamo che tale complesso sia, però, regolamentato come unico condominio.
L’assemblea, alla quale possono partecipare i proprietari delle unità immobiliari di tutti e tre gli edifici ha competenza sui beni e servizi comuni a tutti e tre i fabbricati. Se ci si trovasse in una situazione in cui la delibera di approvazione di un unico bilancio fosse approvata con il voto di tutti i partecipanti al complesso immobiliare, essa sarebbe da ritenersi completamente nulla perché avrebbe oltrepassato i propri poteri che trovano il limite nella gestione dei beni comuni all’intero complesso edilizio. Infatti, è necessario predisporre vari documenti contabili, tra loro distinti: il primo relativo alle voci di entrata e a quelle di spesa della gestione dei beni comuni all’intero complesso; gli altri (uno per ogni edificio) nei quali si riportano gli stessi elementi relativi alla gestione dei singoli corpi di fabbrica, ognuno dei quali deve essere valutato e approvato separatamente da ciascuna assemblea condominiale.
Anche in situazioni come questa, quella in cui nei fatti c’è un supercondominio, amministrato come un unico condominio si consiglia ai condomini di richiedere il codice fiscale del condominio su ciascun singolo fabbricato di riferimento.
Insomma posta una data situazione di fatto, è consigliabile dare impulso affinché tale situazione sia regolamentata correttamente. Gli strumenti che l’ordinamento concede ai condomini sono semplici. Anche questo può portare alla risoluzione o riduzione del contenzioso condominiale.
Dott. Fortunato Vadalà Avv. Amedeo Caracciolo