Cosa sono le tabelle millesimali?
Qualche volta capita di essere nominato amministratore in un condominio, in precedenza autogestito dai condomini, i quali per decenni hanno ripartito le spese condominiali in parti uguali. In questi casi è difficile far capire che è necessario procedere alla elaborazione delle tabelle millesimali, che rappresentano, secondo il disposto di cui all’art.68 disp. att. c.c, gli strumenti di ripartizione delle spese che individuano il valore della singola unità immobiliare in relazione alle parti comuni dello stabile in misura millesimale. Il concetto di valore cui si fa riferimento in questo caso riguarda solo il posizionamento dell’unità immobiliare dell’edificio condominiale.
Tornando al caso del condominio autogestito in cui le spese condominiali si ripartono in parti uguali tra tutti i condomini, qualcuno con un po’ di infarinatura giuridica potrebbe affermare che un riparto di queste spese in parti uguali che dura da decenni potrebbe equivalere ad un contratto per fatti concludenti. C’è da dire al riguardo che solo un giudice potrebbe dare questo attributo ad un comportamento di questo tipo e, se anche così fosse, esso non avrebbe valore per chi avesse comprato un alloggio da poco tempo.
Come si suddividono equamente le spese in condominio?
Per ripartire le spese condominiali in parti uguali è necessario che al regolamento di condominio sia allegata oltre alla tabella di proprietà, un’altra tabella “parti uguali” e l’indicazione chiara e leggibile che tutte le spese condominiali dovranno essere ripartite con la tabella “parti uguali”. Per poter ripartire con criteri in deroga all’art. 1123, però, è necessaria una convenzione assembleare presa all’unanimità di 1000 millesimi. La convenzione è una delibera o un contratto firmato da tutti i condomini, la quale se fosse registrata alla Conservatoria dei Registri (Agenzia delle Entrate) avrebbe valore sia per quelli che l’hanno firmata che per gli aventi causa (futuri acquirenti). Se la delibera/contratto non è registrata ha valore solo per i firmatari. Con il voto contrario di anche un solo condomino (se ti opponi) nel regolamento non può essere inserito un riparto in parti uguali.
Le tabelle millesimali servono a tradurre in pratica i principi del legislatore
Al fine di redigere le tabelle millesimali il tecnico incaricato prende in considerazione vari parametri, come, ad esempio, la metratura, il piano, l’esposizione a sud o nord, ecc. senza considerare le modifiche che ogni condomino può andare ad apportare al proprio appartamento. Lo spirito della norma è proprio quello di valutare il valore proporzionale dell’unità immobiliare in sé e per sé, senza considerare nient’altro.
Esistono vari tipi di tabelle perché oltre quella generale di proprietà è prassi la redazione di tutta una serie di tabelle utili a ripartire le spese per beni e servizi comuni in relazione all’uso di ciascun condomino, le quali consentono l’applicazione di quel principio di proporzionalità richiamato dall’art. 1123 del codice civile
La Cassazione precisa quali sono gli elementi da considerare nell’elaborazione delle tabelle millesimali
La Cassazione in una recente ordinanza (n.21042/2017) ha elencato gli elementi da prendere in considerazione ai fino della redazione delle tabelle millesimali.
Per la Cassazione “il giudice investito della domanda di revisione delle tabelle millesimali deve computare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi (superficie, altezza di piano, luminosità, esposizione) che incidono sul valore effettivo di esse”.
Pertanto “ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva che gli elementi estrinseci, nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile”.
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