Sicurezza delle parti comuni: come trarre vantaggio dalle nuove norme

Venire a conoscenza di una nuova Legge che obbliga ad investire risorse per la valutazione delle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio non è sicuramente piacevole, né per gli amministratori di condominio e né per i proprietari degli immobili. L’amministratore è immediatamente preoccupato per l’ulteriore incombenza arrivata all’improvviso e per le responsabilità civili e penali che possono derivarne a proprio carico, mentre il proprietario dell’immobile, che spesso non conosce le sue responsabilità, percepisce il tutto essenzialmente come un’ulteriore spesa da sostenere.

Esaminiamo attentamente e in modo costruttivo l’impatto di questa nuova Legge per entrambe i soggetti: ci accorgeremo che la stessa non ha solo aspetti negativi … anzi.

Una premessa è obbligatoria: leggendo la riforma del Codice Civile in materia di condominio, entrata in vigore nel giugno 2013 (Legge 220/2012), non troveremo alcun riferimento diretto all’obbligatorietà della valutazione delle condizioni di sicurezza delle parti comuni. L’obbligatorietà scaturisce dalla lettura combinata di quest’ultima (art. 1130 comma 6) e della Legge n. 9 del febbraio 2014 (art. 1, comma 9, lettera c) nata dalla conversione del Decreto Legge n. 145/2013 denominato “Destinazione Italia”.

La legge 9/2014 modifica sostanzialmente il testo dell’art.1130 del Codice Civile,  precisando che il registro di anagrafe condominiale (che l’amministratore deve obbligatoriamente approntare) dovrà contenere “ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio”.

Prima della stessa, solo gli edifici in condominio che avevano personale assunto alle dirette dipendenze avevano l’obbligo di redigere il DVR – Documento di Valutazione dei Rischi – ai sensi della Legge 81/08 per garantire, però, la sicurezza dei propri lavoratori. La Valutazione delle Condizioni di Sicurezza delle parti comuni, seppur simile per alcuni aspetti, non ha nulla a che vedere con il DVR: i rischi già rilevati nel DVR eventualmente esistente forniranno indicazioni utili per la valutazione, ovvero l’analisi, delle condizioni di sicurezza delle parti comuni ma potrebbero non bastare.

Inoltre, la Valutazione delle Condizioni di Sicurezza non deve neanche confondersi con il cosiddetto “Fascicolo del Fabbricato”, del quale se ne parla dal lontano 1999. Infatti, secondo l’attuale disegno di Legge proposto nel 2017 in Parlamento, il Fascicolo Fabbricato dovrebbe prevedere la verifica dello stabile sotto il profilo statico ed impiantistico, ed essere redatto da un tecnico abilitato che provveda a certificarne la situazione statica e normativa, individuando un programma di ripristino delle eventuali situazioni non conformi rilevate.

L’obbligo imposto all’amministratore di condominio, e di riflesso ai proprietari,  è tutt’altro.

 

Adempimenti e responsabilità

Risulta evidente che la gestione della sicurezza negli ultimi anni ha subito una notevole evoluzione, passando dalle norme di carattere protettivo a quelle di carattere preventivo. Con tale intento il legislatore ha inteso assegnare agli amministratori di condominio (e ai proprietari) un compito di crescente responsabilità,  rivolto anche al miglioramento ed alla valorizzazione del patrimonio immobiliare italiano

Negli ultimi anni l’amministratore è stato investito di nuove gravose responsabilità. S’imbatte costantemente in adempimenti relativi alla sicurezza, al miglioramento delle prestazioni energetiche, alla riqualificazione degli immobili: aggiungasi ora la necessità di raccogliere, con ogni mezzo a sua disposizione, ogni informazione, notizia, comunicazione sulle condizioni di sicurezza inerenti le parti   comuni indicare all’art. 1117 del codice civile al fine di poter considerare “sicuro” l’edificio gestito, o quanto meno individuare gli interventi necessari affinché possa ritenersi tale.

L’aggiornamento del registro di anagrafe con i dati sulle condizioni di sicurezza delle parti comuni non deve in alcun modo essere sottovalutato. Da subito vanno raccolti tutti i dati disponibili e/o ricavabili dalla documentazione in archivio (quali progetti architettonici, progetti strutturali, interventi manutentivi eseguiti nel corso degli anni, dati impiantistici, ecc.), verificate le segnalazioni fornite dai condomini in merito ad eventuali situazioni di pericolo, effettuati sopralluoghi e individuate eventuali criticità che possano effettivamente minare le condizioni di sicurezza.

In considerazione del fatto che l’amministratore è chiamato a rispondere penalmente quando un bene di proprietà comune possa causare danni a terzi, ovvero in conseguenza di un rischio non valutato, deve provvedere quanto prima possibile per restare esente da responsabilità.

 

Perplessità – tante!

Come può l’amministratore procedere ad una simile valutazione su tutte le parti comuni indicate all’art. 1117 del codice civile? Data la vastità degli elementi da controllare, è riduttivo parlare di una semplice valutazione effettuata dall’amministratore.

Come può costui avere contezza dei dati inerenti la sicurezza del suolo, delle fondazioni, delle scale? Impensabile che a “cuor leggero” possa assumersi l’onere di ritenere sicure le parti comuni in assenza di dati oggettivamente rilevabili.

Per quanto l’amministratore possa essere esperto e debitamente formato, è grado di effettuare da solo una simile valutazione? A parte i problemi lampanti, ovvero rilevabili dalle persone comuni, sarà in grado di capire, ad esempio, se la pavimentazione di un cortile può essere pericolosa (quindi non sicura), oppure giudicare se la recinzione condominiale è idonea e sicura?

Nell’interesse proprio e dei condomini, prima di ritenere “sicuro” il condominio, l’amministratore dovrà rivolgersi a tecnici o società qualificati per la valutazione delle condizioni di sicurezza al fine di ottenere tutti gli elementi da trascrivere nell’apposito registro riguardante le parti condominiali.

Vantaggi inaspettati

L’interesse primario è rivolto garantire la sicurezza del patrimonio immobiliare e di tutti i soggetti presenti nello stesso, nonché dei soggetti che posseggono e/o gestiscono tali beni. Si vuole con ciò generare consapevolezza nelle persone al fine di invogliarle a pianificare e programmare gli interventi manutentivi.

Alla fin fine, a pensarci bene, la Legge 9/2014 consente di raggiungere degli obiettivi che allo stesso tempo costituiscono vantaggi per il condominio e per i proprietari degli immobili. Esempi, non esaustivi, possono essere i seguenti:

• Valorizzazione e mantenimento in efficienza del patrimonio immobiliare;
• Prevenzione dei danni, tramite l’individuazione dei pericoli esistenti nelle parti comuni e l’analisi dei potenziali rischi ad essi collegati per poterli eliminare e, ove non possibile, ridurne al massimo gli effetti dannosi;
• Sensibile riduzione dei casi in cui i proprietari dei beni possono incorrere in responsabilità civile e penale in caso di danni a persone, cose e animali;
• Riduzione dei casi in cui l’amministratore/gestore può andare incontro a responsabilità civile e penale nell’esezuzione del proprio mandato;
• Monitoraggio e conoscenza periodica dello stato dei beni. Valutare concretamente e periodicamente lo stato di conservazione del bene comune, rilevare eventuali criticità in funzione delle quali, a seconda dei casi, intervenire d’urgenza oppure con una pianificazione ordinaria programmata, comporta il vantaggio di una sensibile riduzione dei casi in cui necessiterà intervenire d’urgenza;
• Evitate ai proprietari/detentori del bene spese per riparazioni temporanee (cosiddetti “interventi tampone”), di sovente inutili o aventi effetti di breve durata. Il vantaggio si concretizza nell’eliminazione delle spese relative a riparazioni temporanee;
• Evitare ai proprietari/detentori del bene spese improvvise e ingenti derivanti dall’esecuzione degli interventi manutentivi solamente quando i danni sono ben evidenti a causa dell’alto degrado delle parti comuni. Vantaggio derivante è la pianificazione delle spese per gli interventi di manutenzione straordinaria;
• Scongiurare interventi d’urgenza che troppo spesso pregiudicano ogni possibilità d’appalto a congruo prezzo ed ogni adeguamento tecnico necessario. Quindi si potrà ottenere un appalto di manutenzione straordinaria a prezzi economicamente più vantaggiosi, ;
• Pianificazione della manutenzione ordinaria e programmazione degli interventi di manutenzione straordinaria, con conseguente possibilità di valutare attentamente eventuali adeguamenti tecnici occorrenti che in emergenza non vengono quasi mai considerati.

Dott. Vincenzo Capobianco